党校教授鼓励小产权房

　　我们买房时价格较高的一个重要成因，是将几十年的土地出让金，一年收上来，摊入房价，支出方面也是一年花掉。其实，仔细想一下，这是一种吃子孙饭的不可持续的财政体制。一个城市，规划面积为30平方公里，王书记一任5年卖掉15平方公里，李书记一任5年卖掉15平方公里，出让期为70年，后60年就无地可卖了，也就是说前两任书记、市长把后12任书记、市长的地全部卖光了。

　　应当鼓励在大村庄、小集镇、小城镇搞多层的小产权房

　　经济参考报：小产权房是社会关注的一个焦点问题，您曾经说过，小产权房是合法的，大产权房是违法的，您能解释一下吗？

　　周天勇：从我们的宪法大法来看，规定只有公益性建设项目，才能强制征用集体土地；反之，也就是说，住宅、企业等等，是非公益性项目，是不能征用集体土地的。从这个意义上讲，目前实施的土地法，违背大法。而集体土地，只要符合规划，直接进入住宅等建设市场，不违背宪法的规定。我说的小产权房合法，大产权房违法，是从这个意义上讲的。

　　现在的几难问题是，如果鼓励城镇居民到农村大量地购买容积率较低的院落等，确也存在日后土地复垦、转为建设用地时，补偿成本提高的问题。但如果不让农村居民卖出其宅基地，如果他在城镇中有房了，或者在城镇中工作，他的宅基地又不能变现，不能形成对城镇住宅的全部或者部分购买能力，导致两栖居住，土地资源的浪费更大。

　　因此，我认为，可能要限制一些基本农田区域中的宅基地被城镇居民购买，以防止复垦时，成本太高。对于基本农的宅地，如果农民在城镇中有房了，或者想购买房，政府财政应当有一笔国土整理的基金，予以收购，复垦为耕地。而政策上应当允许符合规划的集体建设用地，不再经过征用，直接进入土地建设市场，在一些人口集中的大村子、小集镇、小城镇、城市郊区，允许建设多层的所谓的小产权房，以利于村庄的整理，腾出更多的土地来。

　　小产权房的重要作用是，有了一个重要的低一个层次的供应市场，对目前的大产权房的房价上涨形成抑制。

　　开征房产税是抑制住宅投资和投机推动涨价的唯一手段

　　经济参考报：总理前几天在上海、江苏考察时说，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。在您看来，抑制投机性购房有哪些手段呢？

　　周天勇：购买住宅无非有两种需求，一种是自己住，一种是当做资产投资赚取利益，后一种需求，当然希望房价越涨越好，如果一套房子从每平方米三千元涨到两万元，那投资者将非常兴奋。这是资产性需求。从经济学上讲，资产的持有成本高低与投资与投机的活跃性是高度相关的。中国目前的房屋持有成本几乎为零，不收房产税，有的如果不住，物业费、水电等等费都不交。中国许多城市中的住宅小区，晚上黑灯率很高，入住率有的只有30%。中国城乡居民，如果都有两套以上的房屋，甚至四五套房屋，住宅用地将翻番，还需要3到4亿亩耕地。虽然房屋投机使投资者的财富增加，但是，从中国人多地少、粮食还不安全的国情来看，房子的闲置，实际是土地资源的极大浪费。抑制房屋投机和投资，其方法是提高房产的持有成本和风险，开征房产税。房产税对投机需求抑制非常大。房屋是不是闲置，美国和澳大利亚就不一样，澳大利亚是不征房产税的，晚上住宅黑灯比例非常高。美国人口那么少，土地资源那么多，但是有两套房子的人非常少，因为要征税，各州1.2%到2%不等。一套50万美元的住宅，一年要交1万美元的税，房屋的持有成本很高。

　　严格控制村庄用地适当放宽城市建设用地

　　经济参考报：您提出，控制土地浪费的重点应当是农村，而不是城市，这怎么理解？

　　周天勇：因为如果对城市建设用地，特别是城市住宅用地控制太严格，地价上涨，导致房价肯定会上涨。我提出一个观点，我们控制建设用地也要城乡统筹。我们过去控制建设用地，总是紧盯着城市用地。实际上我今年搞了一个研究报告，发现1978年的农村村庄用地只有7000多万亩，2007年达到了27000多万亩，村庄用地扩大2亿亩，而农村人口却净减少了6000多万人。城市建成区，改革开放初为2600多万亩，2007年为7600万亩左右，30年来城市建设用地扩大了5000多万亩，却转移和增加了4.1亿人口。哪个合算？应当把房价降低下来，让更多的农村人口进入城市。一些农村衰落了，复垦成耕地，严格控制农村宅地的供应，多拿出一些土地进行城市建设，并且在城市中发展小企业和服务业，转移农民，这是多好的办法。到最后，算总账，还能多出土地来。